Mietrecht

Hauptsächlichste Gesetzesquellen für das Mietrecht finden sich in den §§ 1090 ff ABGB und im Mietrechtsgesetz (MRG). Entscheidende Bedeutung kommt dabei zu, ob das MRG überhaupt anwendbar ist, nur zum Teil oder zur Gänze, weil daran erhebliche Rechtsfolgen geknüpft sind.

Das MRG findet zB überhaupt keine Anwendung in sog. „Ein- oder Zweiobjekthäusern“. Darunter versteht man Gebäude mit nicht mehr als 2 selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (nachträglich geschaffene Räume durch Dachbodenausbau zählen dabei nicht mit). In diesem Fall sind nur die Bestimmungen des ABGB anzuwenden, was zB dazu führen kann, dass im Fall eines Verkauf des Hauses der neue Eigentümer die bisherigen Mieter gem § 1120 ABGB kündigen kann. Im Anwendungsbereich des MRG wäre dies nicht möglich.

Teilweise anwendbar ist das MRG, und zwar die Bestimmungen über

  • den Kündigungsschutz (§§ 29 - 36 MRG) und
  • das Mietrecht im Todesfall (§ 14 MRG)

(um nur die wichtigsten zu nennen, unter anderem)

  • auf Mietgegenstände in frei finanzierten Neubauten (Baubewilligung nach 30.06.1953);
  • Nachträglich nach 31.12.2001 neu geschaffene Dachbodenräume;
  • Nach 30.04.2006 durch Zubau neu geschaffene Mietgegenstände;
  • Mietgegenstände im Wohnungseigentum nach 8.5.1945.

Die Anwendbarkeit des MRG ist aus Mietersicht dann besonders bedeutsam, wenn es um Fragen der Kündigung oder des Eintrittes von Angehörigen in das Mietvertragsverhältnis im Todesfall geht. Durch die Kündigungsbestimmungen der §§ 29 ff des MRG ist hier der Mieter geschützt und auch das Mietrecht im Todesfall gibt es nur im MRG. Nach den Bestimmungen des ABGB (§ 1116a ABGB) könnte der Vermieter im Todesfall des Mieters das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auflösen.

Bereits im Mietvertrag (der zweckmäßigerweise immer schriftlich abzuschließen ist, insbesonders aus Vermietersicht, wobei einige Bestimmungen Schriftform verlangen, um rechtsgültig zu werden) ist besonderes Augenmerk darauf zu richten, welchem Regelungsregime (ABGB / MRG) die Bestandräumlichkeiten unterliegen, damit nicht im Verlauf des Mietvertrages oder bei dessen erwartetem Ablauf unliebsame Überraschungen auftreten.