Liegenschaftsrecht

Die Kanzlei ist ständig mit der Abwicklung von Liegenschaftsverträgen (Wohnungseigentumskaufverträgen) befasst, wie auch mit der Verfassung von Bauträgerverträgen nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG), wobei RA Mag. Berger auch als Treuhänder gemäß § 12 BTVG fungiert.

Jede treuhändige Abwicklung wird - sofern darauf nicht verzichtet wird - nach dem Treuhand-Revisions-Statut (abrufbar unter: www.srak.at) der Salzburger Rechtsanwaltskammer durchgeführt.

Im folgenden soll ein Überblick skizziert werden, worauf beim Ankauf einer Immobilie zu achten ist:

Hat man sich erst einmal entschlossen, sich für eine Immobilie (ein bestimmtes Grundstück, ein Haus, eine Eigentumswohnung) zu interessieren, gilt es, eine Reihe von Erkundigungen einzuholen, um nach Vertragsabschluss keine unliebsamen Überraschungen zu erleben. Eine erste Beschreibung des Vertragsobjektes wird man vom Verkäufer erhalten, danach wird man jedenfalls eine persönliche Besichtigung der Immobilie vornehmen. Sofern Lage und Ausstattung des Vertragsobjektes den Ziel- und insb. den Preisvorstellungen entspricht, sind vor Vertragsabschlüssen weitere Maßnahmen anzuraten:

1. Beischaffung eines Auszuges aus dem Grundbuch, jeweils beim örtlich zuständigen Bezirksgericht (über die entsprechende technische Möglichkeit zur Grundbuch-Abfrage verfügt natürlich die Anwaltskanzlei). Empfehlenswert ist überdies auch eine Einsichtnahme in die Urkundensammlung beim jeweils zuständigen Bezirksgericht, was für Urkunden zB beim BG St. Johann/Pg. ab 03.04.2006 großteils aufgrund der Anbindung der Rechtsanwaltskanzlei an das auf ADV umgestellte Grundbuch in elektronischer Form möglich ist.

2. Beischaffung eines Auszuges aus der digitalen Katastermappe vom Vermessungsamt (auch diesen Auszug kann die Anwaltskanzlei direkt abfragen).

3. Sofern Hinweise auf das Vorhandensein von öffentlichen oder privaten Gewässern oder Quellen auf der jeweiligen Liegenschaft vorhanden sind, empfiehlt sich auch die Einsichtnahme in das Wasserbuch, das vom Landeshauptmann geführt wird. Die Einsichtnahme erhält man beim Amt der Salzburger Landesregierung wie auch bei den jeweiligen örtlichen Bezirkshauptmannschaften.

4. Sofern der Verkäufer im Firmenbuch eingetragen ist, empfiehlt sich jedenfalls auch die Einholung eines entsprechenden Firmenbuchauszuges (über die entsprechende technische Möglichkeit zur - auch internationalen - Firmenbuch-Abfrage verfügt natürlich die Anwaltskanzlei).

5. Solcher Art mit allen aus den öffentlichen Büchern ersichtlichen Informationen ausgestattet empfiehlt sich jedenfalls eine nochmalige Besichtigung der Liegenschaft. Bei diesem „Lokalaugenschein“ ist insbesondere die Lage des Grundstückes mit dem Vermessungsplan (Auszug aus der digitalen Katastermappe) zu vergleichen, ob die konkrete Lage mit dem Vermessungsplan übereinstimmt. An Ort und Stelle sind unter Umständen Anlagen (gebahnte Wege oder Straßen, Kanal- und/oder Wasserleitungen, Quellfassungen etc) ersichtlich, die auf das Vorhandensein von Dienstbarkeiten zugunsten anderer Personen oder Grundstücken schließen lassen. Diese Informationsbeschaffung vor Ort ist deswegen von besonderer Bedeutung, weil der gute Glaube auf den Grundbuchsstand (wenn darin keine Belastungen eingetragen sind) nichts nützt, wenn man bei gehöriger Aufmerksamkeit bei der Besichtigung einer Liegenschaft eben solche Anlagen feststellen kann, die auf das Vorhandensein von Dienstbarkeiten zugunsten anderer schließen lassen. Die Rechtsprechung ist in diesem Bereich besonders streng und kann es daher durchaus passieren - was auch immer wieder vorkommt - dass man eine Liegenschaft erwirbt, die zwar nach dem Grundbuchstand lastenfrei ist, tatsächlich aber mit einer Dienstbarkeit belastet ist und man sodann diese Dienstbarkeit gegen sich gelten lassen muss.
Von der Rechtsprechung werden nämlich solche Dienstbarkeiten, die man bei gehöriger Aufmerk-samkeit erkennen muss, als sogenannte „offenkundige“ Dienstbarkeiten gewertet, die der jeweilige Erwerber auch bei bücherlicher Lastenfreiheit gegen sich gelten lassen muss. Dies gilt auch dann, wenn der Verkäufer ausdrücklich Lastenfreiheit zugesichert hat. In diesem Fall kann man sich bezüglich Schadenersatz- und Rückabwicklungsansprüchen nur an den Verkäufer halten. Eine persönliche und unmittelbare Besichtigung des jeweils zu erwerbenden Grundstückes ist daher nicht nur ratsam, sondern unumgänglich.
 
6. Eine weitere Informationsbeschaffung betrifft Fragen des Wasser- und Kanalanschlusses. Vor dem Erwerb einer Liegenschaft ist hier jedenfalls abzuklären, ob der Anschluss an das öffentliche Wassernetz oder an eine Wassergenossenschaft bzw der Anschluss an eine Quelle möglich ist. Darüber hinaus ist abzuklären, ob eventuell Anschlussgebühren von der zuständigen Gemeinde bereits vorgeschrieben wurden bzw mit welchen Kosten die jeweiligen Anschlüsse verbunden sind.

7. Weiters ist zu klären, welche Rechte und Pflichten mit dem Vertragsobjekt verbunden sind, ob bei der konkreten Nutzung des Vertragsgegenstandes bspw. Auflagen nach feuerpolizeilichen Vorschriften oder nach der Gewerbeordnung vorhanden sind. Zur Klärung der Bebaubarkeit der Liegenschaft ist vor Vertragsabschluss die konkrete Widmungsart der Liegenschaft festzustellen, und zwar durch Einsichtnahme in die jeweiligen Flächenwidmungs- und Bebauungspläne wie auch in das jeweilige räumliche Entwicklungskonzept der Gemeinde.

8. Sofern es sich beim Kaufgegenstand um eine Eigentumswohnung handelt, empfiehlt sich die Beischaffung des jeweiligen Parifizierungsbeschlusses und des Wohnungseigentumsvertrages. Diese Urkunden sind beim jeweiligen für das konkrete Grundstück zuständigen Bezirksgericht beizuschaffen.

9. Last but not least sind auch die jeweiligen Grundverkehrsgesetze (die für jedes Bundesland verschieden sind) zu beachten, weil gegebenenfalls zur Aufnahme der Nutzung die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde erforderlich ist.

10. In die Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer ist die konkrete Art der Verwendung des Kaufobjektes als Geschäftsgrundlage des Vertrages miteinzubeziehen, weil der Verkäufer dann Gewähr dafür zu leisten hat, dass sich das Grundstück auch für die konkrete beabsichtigte Nutzung eignet.

11. Sofern aus Gründen, die nicht der Käufer zu vertreten hat, die vereinbarte Nutzung des Kaufgegenstandes scheitert, ist der Kaufvertrag rückabzuwickeln, wofür bereits in der Kaufvertragsgestaltung konkrete Regelungen vorgesehen werden können.

12. Sofern man nicht persönlich sämtliche Informationsbeschaffungen, die oftmals mit weiten Wegen und hohem Zeitaufwand verbunden sind, vornehmen will, wird die notwendige Informationsbeschaffung (u.a. Abfrage aus Grund- und Firmenbuch wie aus der digitalen Katastermappe) die Anwaltskanzlei gerne für Sie vornehmen und den Liegenschaftskaufvertrag vorbereiten, der den Interessen beider Vertragspartner gerecht wird. Ein guter Vertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass am Ende beide Vertragspartner zufrieden sind. Die Rechtsanwaltskanzlei Mag. Berger bietet aufgrund der Ausbildung aller Mitarbeiter und der täglichen Praxis in diesem Bereich in hohem Maße Gewähr dafür, dass dieses Ziel auch tatsächlich erreicht wird und alle wichtigen Vertragspunkte berücksichtigt werden.